Während viele Makler mit der Ermittlung des Verkaufswerts oder anderen gesetzlich nicht definierten Bezeichnungen werben, ist der Verkehrswert (Marktwert) in § 194 Baugesetzbuch wie folgt definiert:
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".
Zur Ermittlung des Verkehrswerts stehen verschiedene Bewertungsverfahren zur Verfügung. Dies sind insbesondere das Vergleichswertverfahren (§§ 24 ff. ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 27 ff. ImmoWertV) und das Sachwertverfahren (§§ 35 ff. ImmowertV). Allerdings ist im konkreten Fall nicht jedes Verfahren gleichermaßen zur Wertermittlung geeignet. Das Bewertungsverfahren ist vielmehr insbesondere abhängig von der Art des Bewertungsobjekts und dem Umfang der zur Verfügung stehenden Marktdaten.
Während sich etwa der Wert eines Mehrfamilienhauses und anderer Renditeobjekte nach den erzielbaren Erträgen (Mieten) richtet und mithin nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten ist, beurteilt sich der Wert einer Eigentumswohnung eher nach durchschnittlich am Markt erzielbaren m²-Preisen, so dass diese Objektart in erster Linie im Wege des Vergleichswertverfahrens zu beurteilen ist. Das Sachwertverfahren dient insbesondere zur Wertermittlung von typischerweise eigengenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern u.ä.
Allen Bewertungsverfahren gemein ist das Ziel einer marktgerechten Bewertung. Soweit vorhanden, basiert die Wertermittlung daher in erster Linie auf Marktdaten, die von den örtlichen Gutachterausschüssen aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen abgeleitet werden. Dies gilt auch für das Sachwertverfahren, da die Lage auf dem örtlichen Immobilienmarkt (Angebot und Nachfrage) in Form eines Sachwertfaktors (Marktanpassungsfaktor) Berücksichtigung findet.
Übrigens: Wenngleich erst die Anpassung des (vorläufigen) Sachwerts an die Marktlage zum Verkehrswert / Marktwert führt -und somit einen wesentlichen Bestandteil des Sachwertverfahrens darstellt-, ist eine Marktanpassung in vielen kostenlosen Bewertungstools nicht enthalten. Trivial ist die Wertermittlung von Immobilien i.d.R. nämlich nicht.
Unser Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswerts, des Beleihungswerts oder des Mietwerts. Unsere Gutachten basieren soweit wie möglich auf aktuellen Marktdaten der örtlichen Gutachterausschüsse, enthalten alle relevanten Berechnungen und Begründungen und sind auch bei komplexen Bewertungsaufträgen für Laien verständlich aufgebaut.
Wir ermitteln den Wert von Immobilien und grundstücksgleichen Rechten jeder Art für jeden Bewertungsanlass, insbesondere
- steuerliche Bewertungen - Privatisierungen, Erbschaften u.a.
- Bewertungen bei Erb- und Versorgungsangelegenheiten
- Marktwertermittlungen für Kauf- und Verkaufsangelegenheiten von Immobilien
- Verkehrswertermittlungen bei Scheidungen (Zugewinnausgleich)
- Bewertungen für Finanzierungszwecke, Beleihungswertgutachten
- Mietwertgutachten
- Bewertungen von Erbbaurechten, Wohnungs- und Nießbrauchsrechten u.a.
- Portfoliobewertungen
- Erstellung von Zweitgutachten, Plausibilisierung von Wertgutachten
Auf Wunsch übersenden wir Ihnen gerne vorab auch ein Mustergutachten, damit Sie sich ein besseres Bild von unserer
Arbeitsweise machen können. Wir erstellen Verkehrswertgutachten (Marktwertgutachten), Beleihungswertgutachten
und Mietwertgutachten über selbstgenutzte und vermietete Immobilien, Gewerbeobjekte, Mehrfamilienhäuser, Spezial-
und Betreiberimmobilien (insbesondere Hotelimmobilien), Bauernhöfe, Gaststätten und jede andere Immobilienart.
Die Abrechnung erfolgt grundsätzlich auf Basis der unverbindlichen Honorarempfehlung des Bundesverbandes
öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger zur Berechnung von Honoraren für
Wertermittlungsgutachten über Immobilien.
Möglich ist aber auch die Vereinbarung eines Festpreises, der sich nach dem zu erwartenden Bearbeitungsumfang richtet.